發佈時間:2021-07-06

 

日前,多地個人按揭貸款額度“緊俏”,部分購房者反映需排隊等放款。與此同時,最新監管數據顯示,我國房地產貸款增速持續下降,創8年來新低,2021年以來,房地產貸款增速持續低於各項貸款增速。

房地產貸款增速曾經高企的原因是什麼?房地產貸款增速為何會降低?接下來房地產貸款的走勢如何?

多位業內人士對經濟日報記者表示,由於監管部門已開啓“房地產貸款集中度管理”,未來房地產貸款增速不會再高速增長,但仍需注意兩方面問題。

一方面,不應過度“妖魔化”房地產貸款,也不能採取“一刀切”模式,而應理性看待房地產貸款合理增速對於國民經濟增長的推動作用,滿足購房者的剛需、改善型需求;另一方面,要高度關注房地產貸款“過快”增長引發的風險,堅決遏制違規業務,如“經營貸”違規入樓市等,防止亂象回潮。

五個持續下降

經持續整治,資金過度流入房地產市場的問題已得到初步扭轉。當前,我國房地產融資呈現出“五個持續下降”特徵。

一是房地產貸款增速持續下降。監管數據顯示,截至2021年4月末,銀行業房地產貸款同比增長10.5%,增速創8年來新低,2021年以來持續低於各項貸款增速。

二是房地產貸款集中度持續下降。房地產貸款佔各項貸款的比重同比下降0.5個百分點,已連續7個月下降。

三是房地產信託規模持續下降。房地產信託餘額較去年同期下降約13.6%,自2019年6月以來呈持續下降趨勢。

四是理財產品投向房地產非標資產的規模持續下降。相關理財產品餘額同比下降36%,近一年來持續保持下降趨勢。

五是銀行通過特定目的載體投向房地產領域的資金規模持續下降。相關業務規模同比下降26%,為連續15個月下降。

“五個持續下降”的背後,是各地堅決貫徹房地產長效機制要求的結果,也是金融監管部門遏制房地產金融化、泡沫化勢頭的結果。

首先是管好銀行業資金閘門。眾所周知,房地產貸款由兩部分構成,一是針對房地產企業的開發貸款,二是針對購房者的個人按揭貸款。中國銀保監會副主席梁濤表示,銀保監會已與住房城鄉建設部、中國人民銀行聯合印發《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》,遏制“經營貸”違規流入房地產領域。

其次是因城施策,積極落實差別化房地產信貸政策。初步統計,僅2020年以來,銀保監會各級派出機構配合各地政府出台了130多項房地產調控措施。

最後是嚴懲違法違規行為。“近期,我們已對5家銀行罰款3.66億元,很重要的原因就是違規開展房地產融資業務。”梁濤説,銀保監會持續三年開展“全國性房地產專項檢查”,對發現的違規行為“零容忍”。

增速快隱患多

“治病要祛根。”若要持續降低房地產貸款增速,就需要從曾經推高房地產貸款增速的幾項原因入手。多位業內人士表示,原因可從需求端、供給端兩方面分析。

需要明確的是,房地產貸款高速增長的主要推動力是個人按揭貸款,受此前去產能、去槓桿調控政策的影響,房地產開發貸款的推動作用則較小。

也就是説,槓桿主要加在了購房居民個人的身上。“從需求端看,居民確實有購房的信貸需求。”國家金融與發展實驗室副主任、上海金融與發展實驗室主任曾剛進一步表示,但相比於需求端,房地產貸款高速增長的主要推動力在供給端。即銀行出於信貸結構調整的考量,大力拓展個人按揭貸款。

自2012年尤其是2017年之後,不少銀行短期內難以快速做大對公貸款規模。在去產能、去槓桿的大背景下,部分實體企業的信貸需求較為疲軟,有些好企業開始“貓冬”;相反,在亟須貸款的企業中,有一些是此前盲目擴張“踏空”的、需要被淘汰出清的,信用風險較高,銀行又不敢放貸。

對公貸款難做,零售貸款便成了銀行的重點拓展方向,其中個人按揭貸款是主力。

與同屬零售貸款的個人消費貸款相比,個人按揭貸款具有三大優勢:規模大、期限長、風險低。由於規模大,它能夠成為銀行的利潤穩定器、市場拓展抓手;由於期限長,它能帶給銀行更高的綜合回報,促使銀行與客户長期保持信貸關係,為後續其他業務的拓展創造條件;由於以房產作為抵押物,相較於信用貸款,它的風險較低,為銀行減少了後顧之憂。

正是在以上需求端、供給端的綜合推動下,房地產貸款一度出現了快速增長,儘管短期內滿足了居民的剛需以及改善型需求,但從長期看卻埋下了諸多風險隱患。

未來走勢如何

遏制房地產泡沫化金融化傾向、防範化解重點領域風險勢在必行。

“風險主要體現在三方面。”曾剛説,其一,房地產貸款增速高企導致大量資金進入了房地產領域,擠佔、吸附掉了原本屬於其他實體企業的資金,對整個經濟發展不利。其二,儘管有房產作為抵押物,個人按揭貸款看似風險較低,但如果房地產價格過快上升、產生巨大泡沫,一旦泡沫破裂、房產價格劇烈下跌,這將引發嚴重的系統性金融風險。其三,過度給居民部門加槓桿、抬高居民部門槓桿率,一方面將加重居民個人的債務負擔,增加債務風險,另一方面將削弱居民的個人消費支出,抑制消費需求,不利於經濟結構調整。

該如何平衡購房需求與房地產貸款增速之間的關係?“要在貸款首付比例、利率等方面對剛需羣體進行差異化支持,加大對住房租賃市場金融支持,促進房地產市場平穩健康發展。”銀保監會相關負責人説,截至2021年4月末,在銀行業發放的個人按揭貸款中,首套房佔比達91.8%,同比上升0.8個百分點;投向住房租賃市場的貸款同比增長31%。

“下一步,中國銀保監會將繼續貫徹落實黨中央、國務院房地產調控長效機制,堅持‘房子是用來住的,不是用來炒的’定位,保持房地產金融監管政策的連續性、穩定性,避免房價大起大落,促進房地產市場平穩健康發展。”梁濤説。

同時,保持對違規業務的高壓態勢,防範化解好房地產業務風險;繼續支持好住房租賃市場發展,提供更有針對性的金融服務;加強與相關部門的工作協同,形成促進房地產市場平穩健康發展的合力,實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。